부동산 거래시 주의사항

1.매도자가 누구인지 파악하자
2.현장을 방문하자
3.계약서를 잘 살펴라
4.영수증을 반드시 챙겨라
5.재산세 영주증을 확인하라
6.거래 전에 일단 돈 얘기를 하면 경계하라
7.등기부등본을 직접 확인하라
8.은행이 쉬는 날은 되도록 거래를 삼가라
9.기간을 짧게 혹은 길게 하지 마라
10.대출 관계를 따져보자
11.다세대나 다가구를 매입하거나 전세 얻을 때
다세대 다가구 주택을 매매하거나 임차할 때는 아파트보다 더 많은 주의가 필요하다. 다세대나 다가구는 환금성이 적어 매매나 전세가 쉽지 않고 근저당이나 가압류가 설정된 경우가 많기 때문이다. 그러므로 무엇보다도 권리 관계를 철저히 확인하고 매입이나 전세를 얻어야 한다.
다가구 주택의 경우 임차인들의 전세값 합계가 시세의 70~80%가 넘으면 과감히 포기해야 한다. 특히 등기부등본에 근저당, 가압류, 가등기, 가처분등기가 설정된 집은 가급적 피하는게 좋다. 또한 금액이 적은 근저당이라면 크게 상관이 없지만 가등기, 가처분이 설정된 집은 피하는게 좋다.
임대차 계약 후에는 짐을 풀자마자 바로 전입신고를 하고 곧바로 동사무소나 구청, 등기소에서 계약서에 확정일자를 받거나 전세권을 설정하는 방법이 좋다. 하지만 일반적으로 집주인들은 전세권 설정을 기피하기 마련이다.
확정일자 제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록 전입신고만 해두고 실제 거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제 거주는 하면서 주민등록 전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있다. 하지만 전세권 설정 등기는 등기를 해두면 되고 주민등록 전입신고나 실제 거주는 요건이 아니므로 좀더 편리하다.
전세 계약 기간이 만료된 경우에 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차 보증금 반환 청구소송을 제기하여 승소 판결을 받은 후 확정 판결문이 있어야 강제 집행을 신청할 수 있다.
하지만 전세권 설정등기를 해두면 전세권자는 위와 같은 판결 절차 없이도 직접 경매 신청이 가능하다.
배당 부분에 있어서도 확정일자만 갖춘 경우는 경매 절차에서 별도의 배당 요구를 해야 하지만, 전세권 설정등기를 한 경우는 별도의 배당 요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.
확정일자를 갖춘 경우에는 임차 주택 외에 그 대지의 환가 대금에서도 우선 배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권 등기한 경우는 대지의 환가 대금에서 우선 배당을 받을 수 없다. 다만, 최근 판례는 아파트 건물에만 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보고 있다. 따라서 저당권의 효력은 저당 부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정에 유추하여 건물에만 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미치므로 대지권의 경락 대금에서도 배당받을 수 있다.
금융 기관 직원들이 특히 임차 대출의 필수 조건인 전세권 설정을 할 때 어려움을 많이 겪는다. 요즘은 금융 기관 직원들은 집주인 눈치 암 보고 바로 보증보험으로 이런 문제를 해결한다고 한다. 하지만 일반인들은 전세권 설정이 꼭 필요하면 집주인에게 500만원이나 1000만원 더 올려주고 전세권을 설정하는 게 더 현명한 방법이다.
전세 기간이 끝난 뒤 전세금을 돌려받지 못한 경우엔 임차권등기제도를 활용하면 집을 비워도 전세금을 안전하게 지킬 수 있다.
경매 주택 세입자의 배당 요구 시한도 종전에는 낙찰 기일까지 배당신청을 하면 됐다. 하지만 민사 집행법이 제정되면서 첫 번째 경매기일 전까지 신청해야 전세금 일부라도 배당받을 수 있다.
바뀐 법을 몰라 피 같은 돈 한 푼도 못 건지는 세입자들이 의외로 많다는 데 주의해야 한다.